La tributación indirecta de la venta de un inmueble por parte de una empresa requiere de un análisis pormenorizado. En las siguientes líneas hacemos una síntesis de los principales aspectos a tener en cuenta.

Así, en primer lugar, tenemos que determinar si vendemos un terreno o una edificación.

Si vendemos un terreno:

  • Terrenos Edificables (solares o con licencia administrativa para edificar): Estarán SUJETOS y NO EXENTOS, tributa por IVA.
  • Terrenos rústicos y demás no edificables: como regla general estarán SUJETOS y EXENTOS, no tributa por IVA. Como excepción, no estarán exentos, aunque tengan la condición de no edificables, las entregas de terrenos en curso de urbanización, así como las entregas de terrenos con edificaciones en curso de construcción, excepto los destinados a parques, jardines, y viales de uso público.

Si vendemos una edificación, serán de aplicación las siguientes reglas:

           Las primeras entregas estarán sujetas y no exentas al IVA.

    Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están sujetas y exentas de IVA como regla general.

¿Y cómo saber cuándo es primera o segunda entrega?

Dependerá de uso o destino que se le haya dado a la edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada:

 

Uso o destino Carácter de la entrega
Si ha estado desocupada Sujeta y no exenta: tributa por IVA
Ocupada por el promotor para fin distinto del arrendamiento

Para uso privado (autoconsumo)

  

Sujeta y no exenta: tributa por IVA

 

Afecto a la actividad empresarial, pero transmisión antes de 2 años de uso ininterrumpido.

 Sujeta y no exenta: tributa por IVA

Afecto a la actividad empresarial, pero transmisión después de 2 años de uso ininterrumpido

 Sujeta y exenta: no tributa por IVA
Arrendada sin opción de compra o cedida a titular de derechos reales  

Transmisión antes de 2 años de uso interrumpido

 Sujeta y no exenta: tributa por IVA

Transmisión después de 2 años, al mismo arrendatario o titular del derecho real.

 Sujeta y no exenta: tributa por IVA

Transmisión después de 2 años a terceros.

 Sujeta y exenta: no tributa por IVA

 

*Cabe destacar algunas excepciones aplicables a la regla general: Segundas y ulteriores entregas de edificaciones que estarán SUJETAS Y NO EXENTAS:  

 

Entrega de una edificación para demoler con carácter previo a nueva promoción. Sujeta y no exenta: tributa por IVA
Entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente. Sujeta y no exenta: tributa por IVA
Entrega de edificaciones “efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento financiero” efectuadas por entidades de leasing. (Nota: sirve el compromiso de ejercitar la opción).

Para que esté Sujeta y no exenta, la duración mínima del contrato ha de ser de 10 años. Tributa por IVA

Si la duración es inferior a 10 años, entrega sujeta y exenta. No Tributa por IVA.

 

Es importante hacer referencia a la posibilidad de renunciar a la aplicación de la exención en las entregas de terrenos y entregas de segundas y ulteriores edificaciones. Para ello han de cumplirse los siguientes requisitos:

  • El adquirente ha de ser empresario o profesional, con derecho a la deducción total o parcial del impuesto.
  • Cuando el empresario o profesional no pueda cumplir lo anterior, también será de aplicación cuando en función del destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados en la realización de operaciones que originen derecho a deducción.
  • La renuncia ha de efectuarse de manera expresa.

En los supuestos de renuncia a la exención, será de aplicación la inversión del sujeto pasivo prevista en el artículo 84 Uno letra e) de la Ley 37/1992 de IVA.

Por último, adjuntamos enlace en el que se detalla la coordinación entre IVA e ITP.