El Tribunal Supremo ha tirado por tierra el criterio administrativo de la AEAT en materia de exención por reinversión de vivienda habitual, en el caso nueva adquisición con financiación ajena.

El art. 36 del texto refundido de la Ley del IRPF dispone que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.

Por su parte el art. 39 del Reglamento del IRPF establece que cuando para adquirir la vivienda habitual transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión, en los términos previstos en la Ley del Impuesto, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Igualmente, el Reglamento contempla un supuesto de exención parcial, en el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.

Se adjunta enlace de la página de la AEAT donde se desarrolla esta materia:

https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Tributacion_de_la_compra_de_la_vivienda/Exencion_por_reinversion_de_la_vivienda_habitual.shtml

Hasta este punto no hay discusión. El motivo de la controversia, según cita la Sentencia es que “la Administración realiza una interpretación del concepto de reinversión de naturaleza prácticamente física, entendiendo que se trata de un traslado de un flujo monetario de un origen a un destino predeterminado en lugar de atender al concepto económico de inversión entendiendo que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la nueva vivienda habitual de destino) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual de origen)”.

Veámoslo con el ejemplo que se recoge en la AEAT:

Don M.G.B., de 56 años transmite su vivienda habitual en 2019 por un importe de 100.000 euros. Dicha vivienda fue adquirida en 1995 por una cantidad equivalente a 60.000 euros, incluidos los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición.

En el mismo año 2019, compra una nueva vivienda habitual por un importe de 100.000 euros, solicitando un préstamo hipotecario de 50.000 euros.

Determinar la cuantía de la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

Solución:

Valor de transmisión: 100.000

Valor de adquisición: 60.000

Ganancia patrimonial (100.000 – 60.000) = 40.000

Según el criterio de la Administración mantenido, la reinversión únicamente era de 50.000 euros, que era el importe monetario de la venta de la vivienda habitual que destinaba a la nueva compra. Las cantidades correspondientes a la nueva hipoteca pagadas en los dos años siguientes a la venta de la vivienda también sumaban a la reinversión. Supongamos que fueran 10.000 euros.

Importe de Reinversión (criterio Administración) = 50.000 + 10.000 = 60.000 euros.

En consecuencia, sólo se habría reinvertido el 60% (60.000 / 100.000 euros), por lo que la ganancia patrimonial exenta únicamente sería de 60% sobre 40.000 = 24.000 euros, tributando la diferencia de 16.000 euros.

La Sentencia 1239/2020, de 1 de Octubre de 2020 concluye que ni la Ley ni el Reglamento contienen una sola referencia que valide el actual criterio administrativo descrito. Si bien el criterio de la AEAT podría haber sido una opción legislativa adecuada, nada se dice en la normativa que deba existir una correlación financiera entre la cantidad obtenida por la venta de la vivienda transmitida y la cantidad reinvertida en la nueva vivienda habitual.

Con la Sentencia, siguiendo el ejemplo anterior, la ganancia patrimonial exenta es de 40.000 euros, sea cual sea el importe solicitado para la nueva hipoteca, ya que el precio de la nueva vivienda es igual al de venta de la anterior.

Estas operaciones han sido objeto recurrente de revisión por parte de la AEAT. Sin duda, este cambio de criterio abre la vía para que el contribuyente que aplicó el criterio restrictivo de la AEAT solicité la devolución de ingresos indebidos.