El contrato de compraventa de inmueble es uno de los más frecuentes en el tráfico económico y jurídico.

El vendedor entrega un bien al comprador, quien a cambio se obliga a pagar al vendedor un precio determinado.

En muchas ocasiones es necesario tener en cuenta el uso urbanístico del terreno que se compra, que viene determinado por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia Nº 484/2022 de 15 de junio, se ha pronunciado acerca de quién asume el riesgo urbanístico en una compraventa.

 

EL CASO 

  • Contrato de compraventa en el que el comprador (promotor inmobiliario) adquirió una parcela para urbanizar.
  • Tanto el convenio urbanístico del Ayuntamiento como el avance del PGOU calificaban el suelo como de “urbanizable sectorizado”.
  • Se entregó un 10% del precio como arras, un 15% en el contrato privado de compraventa, y se aplazó el resto (75%) condicionado a la aprobación definitiva del PGOU.
  • Finalmente, no se aprobó el PGOU, y el comprador demandó al vendedor, solicitando la resolución del contrato de compraventa con la devolución de todo lo pagado, por frustración del fin del contrato.

 

LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO 

  • Considera que el comprador no había sido el causante de la frustración del contrato.
  • La compraventa sí estaba condicionada: el pago del 75% del precio estaba subordinado a la aprobación definitiva del PGOU con una calificación urbanística determinada.
  • La falta de especificación de no asunción del riesgo por el comprador en el contrato de compraventa si no se aprobaba el PGOU no es imprescindible, cuando de la interpretación del contrato se deduce que así se pactó.
  • El transcurso de un período de tiempo prolongado sin que se apruebe el PGOU es suficiente para concluir que se ha frustrado el fin del contrato.
  • El vendedor debe asumir el riesgo urbanístico de la compraventa, y el contrato declararse resuelto, con devolución al comprador de los 89.298€ abonados con la aprobación inicial del PGOU.