No basta con terminar de pagar la hipoteca para liberar a la vivienda de la carga que aparece en el Registro de la Propiedad.

Generalmente, se cree que es suficiente con pagar la deuda económica para cancelar la hipoteca con el banco. Pero la realidad es otra: si el titular del préstamo no hace nada, la carga sigue vigente sobre la finca.

Aunque la ley no obliga a llevar a cabo este trámite, hay circunstancias en las que se exige, como por ejemplo, cuando se quiere vender la vivienda. Conocer de antemano el proceso y sus costes puede ahorrar tiempo y dinero.

Cómo se cancela la hipoteca

Al adquirir la vivienda, se firman dos escrituras: una para la compraventa y otra para la hipoteca. Del mismo modo, cuando se cancela también debe hacerse con escritura pública, a menos que haya transcurrido el plazo de 20 años desde el último vencimiento de la hipoteca, en cuyo caso se cancela por caducidad. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453

Si todavía no ha transcurrido ese plazo (20 años) y se necesita disponer de la cancelación en el Registro, los pasos a seguir para ese trámite son los siguientes:

1º.- Solicitar un certificado de deuda cero al banco, que otorga tras comprobar que el titular ha saldado su deuda hasta el último céntimo. Algunas entidades cobran comisión por este certificado.

2º.- El certificado se entrega al notario para que prepare la escritura pública de cancelación que deberá firmar el apoderado del banco. Esta parte es la que normalmente retrasa el proceso, ya que dependes de la agenda de ese apoderado para disponer de la escritura.

3º.- La gestión se acaba en el Registro de la Propiedad: es aquí donde el titular de la vivienda tiene que aportar la escritura y solicitar la cancelación definitiva de la carga hipotecaria que grava la vivienda.

Si no se tiene prisa y se espera al plazo de 20 años, será suficiente con solicitar la cancelación al Registro de la Propiedad por caducidad, lo que supondrá ahorrarse el coste de la escritura.

No obstante, en el caso de venta de la vivienda, resulta recomendable que el propietario cancele la hipoteca con anterioridad, porque si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario para cerrar la operación, su banco solicitará una provisión de fondos, y la cancelación tendrá un mayor coste que si el trámite se hiciese por cuenta propia.

En conclusión, es aconsejable tramitar la cancelación de la hipoteca cuando existe la intención de vender el inmueble o pedir una hipoteca a otro banco, que no concederá préstamo si la finca no está libre de cargas. En todo caso, es importante que siempre se pida al banco el certificado de saldo cero, para protegerse de posibles fusiones bancarias y evitar problemas porque no se encuentren los certificados.