La cancelación de una hipoteca por caducidad, es una gestión gratuita si han transcurrido veinte años desde que finalizó el plazo de pago.

Cuando una hipoteca ha sido satisfecha en su totalidad, procede realizar la cancelación registral de la misma, es decir, se debe otorgar una escritura pública de cancelación ante Notario que deberá inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad.

Este trámite comporta gastos notariales y registrales y es por dicha razón por la que muchos titulares de bienes hipotecados, optan por no realizarlo. La consecuencia de ello es que, en el Registro de la Propiedad aparecen muchos bienes hipotecados, que en realidad ya no lo están.

Pues bien, no es necesaria la formalización de escritura pública de cancelación en el supuesto de que hayan transcurrido más de veinte años desde la finalización del plazo de pago fijado en la escritura de hipoteca y ello por cuanto la Ley Hipotecaria en su artículo 128 establece que la acción hipotecaria prescribirá a los 20 años, a contar desde que pudiera ser ejercitada.

Por tanto:

Si la última cuota de la hipoteca que grava un inmueble se pagó hace más de veinte años, es posible solicitar al Registro de la Propiedad, mediante una simple instancia, que se cancele la hipoteca que ya se encuentra extinguida.

También será posible efectuar este trámite de cancelación por caducidad, aprovechando la circunstancia de que se tenga que formalizar una escritura relativa al bien inmueble hipotecado, por ejemplo, una escritura de compraventa, de aceptación de herencia, etc., en ese caso, se deberá mencionar en dicha escritura la voluntad de que el Registrador cancele la hipoteca que está caducada por el transcurso del plazo legalmente previsto.

No obstante, lo más aconsejable es realizar las gestiones necesarias para que el Registro refleje la realidad, pues el hecho de que aparezca una carga hipotecaria gravando un inmueble puede frustrar por ejemplo una operación de compraventa.