EL CONTRACTE D’ARRES ES POT ANUL·LAR

El comprador d’un immoble pot demanar la resolució del contracte d’arres i la devolució dels diners lliurats per falta d’informació rellevant.

En una sentència del passat 16 de desembre, l’Audiència Provincial de Barcelona dona la raó al comprador d’un habitatge que demanava la devolució dels 33.500 euros lliurats en signar les arres, perquè la venedora havia ocultat informació rellevant sobre les característiques de l’immoble.

ELS FETS:

• El comprador tenia interès per comprar un habitatge i va signar un contracte d’arres penitencials, lliurant la quantitat de 33.500 euros.

• Abans que finalitzés la data per a formalitzar la compra va contractar una arquitecta perquè revisés l’habitatge a fi d’escometre obres en aquesta.

• L’arquitecta va trobar un pou no legalitzat en la planta baixa de l’immoble, circumstància que no havia estat informada per la venedora i que podia comportar riscos estructurals per a la construcció.

• El comprador va demanar resoldre el contracte i la venedora va rebutjar retornar el senyal donat, en considerar que va ser el comprador qui va incomplir el contracte per no adquirir l’immoble en la data estipulada.

• El comprador va interposar demanda de judici ordinari davant el Jutjat de Primera Instància, que va desestimar les seves pretensions i va considerar que no procedia la devolució de les arres.

• El comprador va recórrer la sentència davant l’Audiència Provincial de Barcelona, que li va donar la raó, i va condemnar a la venedora a retornar les arres per incompliment greu, rellevant i essencial davant la defectuosa informació facilitada, que frustra les expectatives generades al comprador.

LA SENTÈNCIA DE L’AUDIÈNCIA PROVINCIAL:

• Estableix que el Codi Civil de Catalunya en el seu article 621-9b determina que el venedor ha de garantir que el bé és conforme als pactes en el contracte.

• Recorda que la sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya de 18 de juliol de 2023 ja va concloure que el venedor té el deure de subministrar informació pre-contractual sobre les característiques del bé com a principi de bona fe i honradesa, i ha de respondre pels defectes sobre els quals no es va informar el comprador, els conegués o no.

• Declara que si no s’informa degudament de totes les circumstàncies de l’immoble, el comprador podrà exigir l’esmena dels defectes, suspendre el pagament, reduir el preu, una indemnització o resoldre el contracte (art. 621-41 CCCat).

• Assenyala que és àmplia la jurisprudència del Tribunal Suprem que apunta que la resolució del contracte pot donar-se quan hi ha un incompliment greu de l’obligació essencial que frustra la finalització perseguida pel propi contracte.