La cancel·lació d’una hipoteca per caducitat, és una gestió gratuïta si han transcorregut vint anys des que va finalitzar el termini de pagament.

Quan una hipoteca ha estat satisfeta íntegrament, procedeix realitzar la cancel·lació registral d’aquesta, és a dir, s’ha d’atorgar una escriptura pública de cancel·lació davant notari que haurà d’inscriure’s posteriorment en el Registre de la Propietat.

Aquest tràmit comporta despeses notarials i registrals i és per aquesta raó per la qual molts titulars de béns hipotecats, opten per no realitzar-lo. La conseqüència d’això és que, en el Registre de la Propietat apareixen molts béns hipotecats, que en realitat ja no ho estan.

Doncs bé, no és necessària la formalització d’escriptura pública de cancel·lació en el cas que hagin transcorregut més de vint anys des de la finalització del termini de pagament fixat en l’escriptura d’hipoteca i això puix que la Llei Hipotecària en el seu article 128 estableix que l’acció hipotecària prescriurà als 20 anys, a comptar des que pogués ser exercitada.

Per tant:

Si l’última quota de la hipoteca que grava un immoble es va pagar fa més de vint anys, és possible sol·licitar al Registre de la Propietat, mitjançant una simple instància, que es cancel·li la hipoteca que ja es troba extingida.

També serà possible efectuar aquest tràmit de cancel·lació per caducitat, aprofitant la circumstància que s’hagi de formalitzar una escriptura relativa al bé immoble hipotecat, per exemple, una escriptura de compravenda, d’acceptació d’herència, etc., en aquest cas, s’haurà d’esmentar en aquesta escriptura la voluntat que el Registrador cancel·li la hipoteca que està caducada pel transcurs del termini legalment previst.

No obstant això, el més aconsellable és realitzar les gestions necessàries perquè el Registre reflecteixi la realitat, perquè el fet que aparegui una càrrega hipotecària gravant un immoble pot frustrar per exemple una operació de compravenda.