Quan es té un immoble arrendat cal tenir clar que despeses puc deduir-me per a pagar menys en la meva declaració de Renda.

Un tema interessant és que les despeses de conservació i reparació en un habitatge que encara no està llogada, però que està en expectatives de lloguer, són deduïbles dels rendiments del capital immobiliari.

Així diu una consulta vinculant de la Direcció General de Tributs, de data 11 de desembre de 2018 (V3146/2018), que ve a establir que les despeses incorregudes prèviament al lloguer d’un habitatge com poden ser, el canvi d’aparell d’aire condicionat i caldera, acoltellat del sòl i pintura de l’immoble tindran la consideració de despesa deduïble d’acord amb l’art. 13 del RD 439/2007 IRPF.

Segons aquest article, tindran la consideració de despesa deduïble per a la determinació del rendiment net del capital immobiliari totes les despeses necessàries per a la seva obtenció. En particular:

  • Els interessos dels capitals aliens invertits en l’adquisició o millora del bé, dret o facultat d’ús o gaudi del qual procedeixin els rendiments, i altres despeses de finançament, així com les despeses de reparació i conservació.

A aquest efecte, tindran la consideració de despeses de reparació i conservació:

    • Els efectuats regularment amb la finalitat de mantenir l’ús normal dels béns materials, com el pintat, revoco o arranjament d’instal·lacions.
    • Els de substitució d’elements, com a instal·lacions de calefacció, ascensor, portes de seguretat o altres.

No seran deduïbles per aquest concepte les quantitats destinades a ampliació o millora.

IMPORTANT:

L’import total a deduir per aquestes despeses no podrà excedir, per a cada bé o dret, de la quantia dels rendiments íntegres obtinguts.

L’excés es podrà deduir en els quatre anys següents, sense que pugui excedir, conjuntament amb les despeses per aquests mateixos conceptes corresponents a cadascun d’aquests anys, de la quantia dels rendiments íntegres obtinguts en cadascun d’aquests, per a cada bé o dret.

  • Els tributs i recàrrecs no estatals, així com les taxes i recàrrecs estatals, qualsevol que sigui la seva denominació, sempre que incideixin sobre els rendiments computats o sobre els béns o drets productors dels mateixos i no tinguin caràcter sancionador.
  • Les quantitats reportades per tercers en contraprestació directa o indirecta o a conseqüència de serveis personals, com ara els d’administració, vigilància, porteria o similars.
  • Els ocasionats per la formalització de l’arrendament, subarrendament, cessió o constitució de drets i els de defensa de caràcter jurídic relatius als béns, drets o rendiments.
  • Els saldos de dubtós cobrament sempre que aquesta circumstància quedi prou justificada. S’entendrà complert aquest requisit:
    1. Quan el deutor es trobi en situació de concurs.
    2. Quan entre el moment de la primera gestió de cobrament realitzada pel contribuent i el de la finalització del període impositiu haguessin transcorregut més de sis mesos (tres mesos per als exercicis 2020 i 2021), i no s’hagués produït una renovació de crèdit.

El Reial Decret-Llei 35/2020, de mesures urgents de suport al sector turístic, l’hostaleria i el comerç redueix per a 2020 i 2021 de sis a tres mesos el termini perquè les quantitats degudes pels arrendataris es considerin saldo de dubtós cobrament i puguin deduir-se dels rendiments íntegres. S’entendrà complert aquest requisit quan entre el moment de la primera gestió de cobrament realitzada pel contribuent i el de la finalització del període impositiu haguessin transcorregut més de tres mesos, i no s’hagués produït una renovació de crèdit.

  • L’import de les primes de contractes d’assegurança, bé siguin de responsabilitat civil, incendi, robatori, trencament de cristalls o altres de naturalesa anàloga, sobre els béns o drets productors dels rendiments.
  • Les quantitats destinades a serveis o subministraments.
  • Les quantitats destinades a l’amortització de l’immoble. Tractant-se d’immobles, s’entén que l’amortització compleix el requisit d’efectivitat si no excedeix del resultat d’aplicar el 3 per 100 sobre el major dels següents valors:
    • El cost d’adquisició satisfet (sense incloure el valor del sòl).
    • El valor cadastral (sense incloure el valor del sòl)

Quan no es conegui el valor del sòl, aquest es calcularà prorratejant el cost d’adquisició satisfet entre els valors cadastrals del sòl i de la construcció de cada any.

Ara bé, la deduïbilitat de les despeses anteriors a l’arrendament està condicionada a l’obtenció d’uns ingressos. Per això, en el cas que l’habitatge no estigui llogada, sinó en expectatives de lloguer, es fa necessària l’existència d’una correlació entre les despeses de conservació i reparació, i els ingressos derivats del posterior arrendament de l’habitatge.