Així és com es designa de manera col·loquial a l’article 28 de la Llei Hipotecària i que últimament sembla estar de moda.

L’article 28 de la Llei Hipotecària estableix que les inscripcions de finques o drets reals adquirits per herència o llegat no tindran efecte enfront de tercers fins a dos anys després de la mort del causant, excepte que els adquirents siguin hereus forçosos.

Per tant, si l’hereu no és un “hereu forçós”, això és, no és ascendent, descendent o cònjuge, entra en joc aquest article.

Ens trobem bàsicament en els supòsits d’herència que pararà als germans o nebots del difunt. La llei pretén protegir l’hereu forçós que pogués aparèixer durant aquests dos anys.

Conseqüències:

El germà o nebot que ha heretat un immoble podrà vendre’l, però si ho fa abans de transcorreguts dos anys de la defunció del causant, el comprador assumirà el risc que, en cas que aparegui un hereu forçós, aquesta compravenda no sigui vàlida.

Això es tradueix en què:

  • El possible comprador no es voldrà arriscar.
  • Encara que el comprador assumeixi el risc, cap entitat financera li concedirà una hipoteca.

Origen:

L’origen d’aquesta norma es remunta a l’any 1944 i pretenia protegir els fills d’espanyols emigrants, de manera que els hereus tinguessin temps de conèixer la defunció del pare durant aquests dos anys i reclamar l’herència.

Reactivació:

A pesar que aquest article no és precisament nou, la veritat és que no s’aplicava pràcticament i s’està comprovant ara la seva reactivació per dos motius:

  • La proliferació de persones que moren solteres i sense fills.
  • L’increment de la mortalitat a conseqüència de la pandèmia per Covid-19.

Conclusió:

A l’hora d’adquirir un immoble hem d’assegurar-nos que no es troba sotmès a la limitació prevista en l’article 28 de la Llei Hipotecària, verificant la Nota Registral de la finca. En cas que així sigui, l’aconsellable per a no frustrar l’operació i evitar problemes futurs és pactar un arrendament amb opció a compra, així la compravenda es formalitzaria transcorreguts els dos anys, quan ja no hi hagués cap risc respecte a la titularitat del venedor.