El contracte de compravenda d’immoble és un dels més freqüents en el tràfic econòmic i jurídic.

El venedor lliura un bé al comprador, qui a canvi s’obliga a pagar al venedor un preu determinat.

En moltes ocasions és necessari tenir en compte l’ús urbanístic del terreny que es compra, que ve determinat pel Pla General d’Ordenació Urbana (PGOU).

La Sala civil del Tribunal Suprem, en sentència Nº 484/2022 de 15 de juny, s’ha pronunciat sobre qui assumeix el risc urbanístic en una compravenda.

 

EL CAS

  • Contracte de compravenda en el qual el comprador (promotor immobiliari) va adquirir una parcel·la per a urbanitzar.
  • Tant el conveni urbanístic de l’Ajuntament com l’avanç del PGOU qualificaven el sòl com de “urbanitzable sectoritzat”.
  • Es va lliurar un 10% del preu com a arres, un 15% en el contracte privat de compravenda, i es va ajornar la resta (75%) condicionat a l’aprovació definitiva del PGOU.
  • Finalment, no es va aprovar el PGOU, i el comprador va demandar al venedor, sol·licitant la resolució del contracte de compravenda amb la devolució de tot el pagat, per frustració de la fi del contracte.

 

LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREM

  • Considera que el comprador no havia estat el causant de la frustració del contracte.
  • La compravenda sí que estava condicionada: el pagament del 75% del preu estava subordinat a l’aprovació definitiva del PGOU amb una qualificació urbanística determinada.
  • La falta d’especificació de no assumpció del risc pel comprador en el contracte de compravenda si no s’aprovava el PGOU no és imprescindible, quan de la interpretació del contracte es dedueix que així es va pactar.
  • El transcurs d’un període de temps prolongat sense que s’aprovi el PGOU és suficient per a concloure que s’ha frustrat la fi del contracte.
  • El venedor ha d’assumir el risc urbanístic de la compravenda, i el contracte declarar-se resolt, amb devolució al comprador dels 89.298€ abonats amb l’aprovació inicial del PGOU.