Los gastos de conservación y reparación en una vivienda no alquilada, sino en expectativas de alquiler, son deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

Una reciente consulta vinculante de la dirección general de tributos de fecha 11 de diciembre de 2018 (V3146/2018) viene a establecer que los gastos incurridos previamente al alquiler de una vivienda como pueden ser, el cambio de aparato de aire acondicionado y caldera, acuchillado del suelo y pintura del inmueble tendrán la consideración de gasto deducible de acuerdo con el art. 13 del RD 439/2007 IRPF.

Según este artículo, tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular:

  1. Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.
  2. Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.
  3. Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
  4. Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
  5. Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:
    • Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
    • Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
  6. El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
  7. Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
  8. Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble.

Ahora bien, la deducibilidad de los gastos anteriores al arrendamiento está condicionada a la obtención de unos ingresos. Por ello, en el caso de que la vivienda no esté alquilada, sino en expectativas de alquiler, se hace necesaria la existencia de una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda.

Por tanto, en la medida en que las reparaciones se dirijan de forma exclusiva a poner el inmueble en condiciones de poder arrendarlo tendrán la consideración de gastos deducibles. El importe máximo deducible por los gastos de reparación y conservación efectuados en la vivienda, no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario computados en el periodo impositivo por el arrendamiento de la citada vivienda, el exceso podrá computarse en los cuatro años siguientes.