Así es como se designa de forma coloquial al artículo 28 de La Ley Hipotecaria y que últimamente parece estar de moda.

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria establece que las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no tendrán efecto frente a terceros hasta dos años después de la muerte del causante, excepto que los adquirentes sean herederos forzosos.

Por tanto, si el heredero no es un “heredero forzoso”, esto es, no es ascendiente, descendiente o cónyuge, entra en juego este artículo.

Nos hallamos básicamente en los supuestos de herencia que va a parar a los hermanos o sobrinos del difunto. La ley pretende proteger al heredero forzoso que pudiera aparecer durante esos dos años.

Consecuencias:

El hermano o sobrino que ha heredado un inmueble podrá venderlo, pero si lo hace antes de transcurridos dos años de la defunción del causante, el comprador asumirá el riesgo de que, en caso de que aparezca un heredero forzoso, esa compraventa no sea válida.

Ello se traduce en que:

  • El posible comprador no se querrá arriesgar.
  • Aunque el comprador asuma el riesgo, ninguna entidad financiera le concederá una hipoteca.

Origen:

El origen de esta norma se remonta al año 1944 y pretendía proteger a los hijos de españoles emigrantes, de forma que los herederos tuvieran tiempo de conocer el fallecimiento del padre durante esos dos años y reclamar la herencia.

Reactivación:

A pesar de que este artículo no es precisamente novedoso, lo cierto es que no se aplicaba prácticamente y se está comprobando ahora su reactivación por dos motivos:

  • La proliferación de personas que fallecen solteras y sin hijos.
  • El incremento de la mortalidad como consecuencia de la pandemia por Covid-19.

Conclusión:

A la hora de adquirir un inmueble debemos asegurarnos de que no se halla sometido a la limitación prevista en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, verificando la Nota Registral de la finca. En caso de que así sea, lo aconsejable para no frustrar la operación y evitar problemas futuros es pactar un arrendamiento con opción a compra, así la compraventa se formalizaría transcurridos los dos años, cuando ya no hubiera riesgo alguno respecto a la titularidad del vendedor.